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LA REGIÓN TRI-CONDADOS SE RENUEVA
Navegando oportunidades y desafíos en el mercado inmobiliario del sur de Florida
Si preguntas a algunos de los principales profesionales inmobiliarios del sur de Florida cómo describirían el mercado regional, probablemente te expresen opiniones muy variadas.
Resiliente, emergente, turbulento, desafiante, interesante, caro y con tierra limitada — pero lleno de oportunidades — son términos que reflejan el tono actual del desarrollo en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
A pesar de los problemas políticos y económicos en curso, una palabra más describe la visión de los desarrolladores: optimista.
El South Florida Business Journal reunió recientemente a un panel de expertos para su revisión anual del mercado con Brian Bandell. Los profesionales evaluaron el estado de varios sectores y compartieron qué podría venir para las comunidades emergentes y en evolución en la región tri-condados.
Bandell, editor de bienes raíces del Business Journal, moderó la discusión, que duró dos horas y se realizó el 13 de mayo en la Biblioteca de Hollywood. Fue patrocinada por Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAs y la Ciudad de Hollywood.
Los panelistas compartieron opiniones sobre los vientos a favor y en contra que enfrenta el mercado comercial inmobiliario del sur de Florida. Según Art Lieberman, director de servicios fiscales en Berkowitz Pollack Brant, este patrón de desarrollo y prosperidad no es nuevo para la región. Debido a la falta de terrenos disponibles, los desarrolladores están siendo creativos para encontrar y construir nuevos espacios que satisfagan las necesidades de crecimiento en los centros urbanos y otros submercados.
“No estamos expandiéndonos más en los Everglades. Estamos rellenando áreas que fueron descuidadas por décadas,” explicó. “Se está viendo mucho desarrollo orientado al tránsito y la problemática de los condominios antiguos a lo largo de la costa. Esos edificios están entrando en juego y creo que habrá muchas oportunidades ahí.”
Algunos desarrolladores encuentran esas oportunidades en núcleos urbanos que ahora reciben nueva atención. Barrios como Wynwood en Miami; el centro de Hollywood; los pueblos Sistrunk, Flagler, Progresso y Studio City en Fort Lauderdale; y áreas redearrolladas como Dania Beach han superado al mercado general. Están viendo que el valor de las propiedades y las rentas aumentan más rápido que en submercados similares, dijo Jaime Sturgis, fundador y CEO de Native Realty.
La reutilización adaptativa está transformando estos bloques en apartamentos, convirtiendo almacenes en comercios caminables, e incluso un templo en Fort Lauderdale en un restaurante. Estas inversiones han generado dos mil millones de dólares en desarrollos de lujo cerca de la estación Brightline al norte del centro de Fort Lauderdale, explicó Sturgis.
Al juntar estos proyectos, los inversores pueden vender no solo en base a tasas de capitalización actuales, sino por la oportunidad futura, dijo.
“La opción es la clave, siempre queremos crear la mayor cantidad de estrategias de salida posibles para los clientes,” afirmó.
Crecimiento más allá de los centros urbanos
Las oportunidades van mucho más allá de los núcleos urbanos.
Sunbeam Development Corp. planea redearrollar la propiedad en North Bay Village donde su estación de televisión WSVN ha operado por décadas. El desarrollador también construye su parque industrial de 500 acres Miramar Park of Commerce como un destino live-work con oficinas, tiendas y viviendas para 18,000 trabajadores diarios.
Sea residencial o comercial, cada proyecto capitaliza terrenos disponibles en ubicaciones centrales de mercados en crecimiento, dijo Andy Ansin, CEO de Sunbeam. La densidad hace que algunos proyectos funcionen, ya que las comunidades del sur ya no tienen terrenos disponibles.
“Están bastante desarrolladas,” explicó. “Pero si vas más al norte, North Bay Village está céntricamente ubicado al borde de donde se dirige el crecimiento, a mitad de camino entre Miami y Miami Beach.”
Los desarrolladores están dejando huella en tiempos tanto turbulentos como prósperos. Las unidades entregadas han tenido buena acogida, aunque el mercado carece de suficiente oferta de vivienda asequible, comentó Jeffrey Ardizon, socio de The Estate Cos. La compañía tiene 1,300 unidades en Hollywood, una ciudad con “desarrollo responsable,” frecuentemente orientado al tránsito cerca de centros urbanos y con acceso a servicios regionales. Esto mejora la calidad de vida que muchos buscan al mudarse a la región.
“Se trata de la experiencia y cómo construyes estas comunidades,” dijo. “Si miras el mapa, tienes aeropuerto, autopistas, playas, infraestructura y un centro urbano donde realmente puedes construir alrededor. El futuro pinta bien, especialmente para los residenciales.”
Los proyectos industriales, comerciales y minoristas muestran resultados sólidos en la región. La ubicación estratégica del sur de Florida como centro logístico y la fuerte demanda de bienes han impulsado el desarrollo de bodegas e industrias, manteniendo las rentas estables, dijo Ted Elam, socio y principal en Foundry Commercial. En la categoría de bodegas pequeñas, la competencia es limitada, lo que ha favorecido crecimiento y estabilidad en rentas.
Sin embargo, a pesar del crecimiento sin precedentes en desarrollo de oficinas antes y durante la pandemia, la continuidad es incierta, dijo Christina Jolley, vicepresidenta senior y líder del mercado de Broward en Blanca Commercial Real Estate. La región también enfrenta retos para proveer infraestructura adecuada que soporte ese crecimiento, especialmente en tránsito y tráfico.
Sentimiento del consumidor a la baja
Aunque el mercado bursátil ha recuperado pérdidas recientes, las altas tasas de interés dificultan el crédito y la incertidumbre en políticas comerciales tiene la confianza del consumidor en mínimos históricos. Aún así, los panelistas mantienen confianza en el valor inmobiliario como refugio contra la inflación.
El desafío está en los costos para obtener financiamiento que asegure retorno a los inversionistas, explicó Lieberman. A medida que la financiación se vuelve más compleja, ni las tasas estables ni un posible proyecto de ley fiscal “pro negocios” en Washington pueden superar la volatilidad.
“Es un mercado incierto,” dijo. La ley busca “crear condiciones para la expansión económica, pese a los obstáculos de aranceles y comercio.”
No obstante, Lieberman sigue optimista para los próximos 24 meses.
Los panelistas observan que los posibles arrendatarios están retrasando decisiones o prefieren mantener sus espacios actuales. Hasta hace pocos años, algunos firmaban nuevos contratos buscando calidad o mejor ubicación, incluso con rentas altas. Ahora, si no enfrentan vencimientos, “la incertidumbre les hace tomar más tiempo para decidir,” comentó Jolley.
“Hay movimiento en arrendamientos en los tres condados,” dijo, “pero las empresas están demorándose más por la incertidumbre.”
Es una mentalidad de “posponer la decisión” mientras esperan que la “niebla se despeje,” agregó Elam. Los recientes aranceles de “Liberation Day” no han ayudado a despejarla.
“Aún es temprano para saber el efecto real,” dijo. “Todo sigue cambiando.”
Las preocupaciones pueden provocar un “efecto denominador,” donde grandes fondos como los de pensiones venden inversiones en acciones, señaló Elam. Generalmente, la proporción de bienes raíces aumenta en la cartera total. Él cree que otras regiones podrían tener resultados diferentes.
“Estoy muy contento de enfocarme en el sur de Florida,” dijo. “Hay tantas cosas positivas en el mercado que superan los obstáculos.”
Ardizon fue más directo.
Los mercados “sobrerreaccionan demasiado,” dijo. Cuando el desarrollo se desacelera, The Estate Cos. busca dónde construir e invertir, trayendo socios e ideas creativas para financiarse, con deuda mezzanine o capital privado. Le preocupa que inversionistas en mercados de acciones no hayan reciclado capital en 2-3 años, aumentando el riesgo concentrado.
“Quienes operan por emoción pierden,” afirmó Ardizon, con 5,000 unidades en desarrollo. “Hay miedo, pero se necesita mucha resiliencia, buen historial y demostrar que puedes construir.”
El costo del seguro
El precio del seguro afecta a todas las clases de activos, algunas más que otras.
Ardizon ha visto caídas en primas para multifamiliares. En cambio, residentes de condominios antiguos, muchos con ingresos fijos, tienen dificultades con los costos, dijo Ansin. Los dueños de apartamentos ven reducción en las rentas netas.
El sector industrial recibe impactos mixtos; los arrendatarios cubren gastos operativos, por lo que los propietarios sienten menos el impacto, dijo Elam. Sin embargo, el aumento de costos afecta el crecimiento de rentas y el desarrollo de nuevos proyectos.
En oficinas, el aumento de primas puede reducir la renta base, aunque la demanda creciente y oferta limitada ayudan a subir rentas, explicó Jolley. Rentas con servicios completos influyen en ingresos generales. Cuando bajen las primas, los propietarios podrán subir rentas.
“Si eres dueño de oficinas, eso quieres ver, especialmente con gastos de capital al alza,” dijo.
Buscando nuevas oportunidades
Algunos panelistas miran hacia iniciativas gubernamentales para hallar nuevos mercados. Por ejemplo, las zonas de oportunidad que incentivan inversiones en áreas deprimidas han generado interés en el centro de Hollywood.
Cómo seguirán es incierto. Las leyes de zonas de oportunidad, incluidas en la ley fiscal de 2017 de Trump, expiran a fines de 2026, dijo Lieberman. No se permitirán inversiones calificadas después de esa fecha. La ley ofrece exención de impuestos si la inversión dura 10 años. El proyecto de ley actual propone extender el periodo de inversión hasta 2033 y crear zonas rurales con más beneficios fiscales.
La ley “Live Local” de Florida busca aumentar vivienda asequible mediante cambios en zonificación para incentivar desarrollo en áreas comerciales, industriales y mixtas. Todavía está en proceso.
Aunque la idea gusta, Ardizon señaló que algunos proyectos planeados no encajan en sus mercados, por densidad o costos de construcción inviables. Esto ha dejado varios proyectos detenidos y ciudades con socios sin experiencia.
“No se ven muchas aplicaciones para Live Local de desarrolladores reales,” dijo. “Cuando se construya, sea ahora o en dos años cuando bajen costos, empezaremos a ver más transacciones.”
Evaluando oportunidades futuras
El sur de Florida está lleno de opciones para desarrollar. Sunbeam, por ejemplo, posee un terreno privilegiado frente al agua en North Bay Village que podría incluir hasta 2,000 unidades de condominios privados o apartamentos de lujo, hotel, tiendas y oficinas. Con 7.2 millones de pies cuadrados, es el proyecto más grande autorizado en la región, dijo Ansin.
Su equipo consideró ser arrendador de miles de apartamentos o construir y vender condominios en la primera torre. Si hoy se venden a $1,500 el pie cuadrado y en el futuro a $2,000, “podríamos dejar cientos de millones sobre la mesa,” dijo.
Consultaron con desarrolladores líderes y sus equipos, muchos con marcas hoteleras y restaurantes de lujo. Con ello, también vinieron costos iniciales como centro de ventas y seguros. La competencia de otros proyectos y la reticencia de compradores internacionales al mercado condo en EE.UU. generan dudas.
“Es un mercado algo aterrador para entrar,” dijo. Finalmente, socios convencieron a Sunbeam de preferir apartamentos. “El apartamento siempre puede convertirse en condominio.”
Hoy, el mercado de oficinas está guiado por calidad, amenidades y caminabilidad, dijo Jolley. Miami centro tiene 23% de vacancia y renta promedio de $70 por pie cuadrado; Brickell, 13% y más de $100. Coral Gables tiene vacancia de 10% y ha mejorado caminabilidad.
Las oficinas clase A y B en Palm Beach tienen 13.4% vacancia y renta triple neta de $35.74.
En Broward, el submercado Plantation tiene 14% vacancia. Lo que antes era un mercado tranquilo ha visto desarrollo mixto que atrae arrendatarios por caminabilidad y acceso a vivienda. Con vacancia del 15%, rentas subieron de $27 a más de $30 en tres años. Downtown Fort Lauderdale tiene vacancia similar. Lone Star Funds de Texas compró 401 E. Las Olas Blvd. y planea mejorar amenidades y experiencia.
“Me entusiasma porque nuestros mercados en South Florida absorben activos de alta calidad en lugares con muchas amenidades,” concluyó.