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North Beach toma fuerza con el desarrollo
05-09-2025
Cuando se trata de Miami Beach, el distrito de entretenimiento en South Beach o los puntos de referencia de hospitalidad como el Fontainebleau en Mid Beach han captado durante mucho tiempo la atención.
Pero una creciente ola de desarrollo ahora está redirigiendo la atención – y el capital – hacia las oportunidades emergentes en North Beach.
Con la ciudad completando un distrito de zonificación para el Town Center e invirtiendo fuertemente en mejoras de parques y recreación, North Beach se ha convertido en un entorno maduro para el desarrollo – uno con precios sustancialmente más accesibles que la mitad sur de Miami Beach.
Esto ha abierto la puerta para que los desarrolladores construyan, pero en terrenos más asequibles y bajo reglas de zonificación que permiten los buscados alquileres a corto plazo, los cuales están restringidos en la mayor parte de la ciudad.
Y para las empresas de Miami Beach que buscan empleados cercanos, North Beach ofrece un ambiente más familiar debido a la ausencia notable de la escena de fiesta salvaje que a menudo se asocia con South Beach.
El desarrollador más activo es Lefferts, con sede en Nueva York, que ha completado el condominio 72 Park en North Beach y tiene tres edificios más en camino. Además, Terra, con sede en Miami, está avanzando con planes para revivir el antiguo sitio del Deauville Beach Resort con un nuevo hotel y un condominio de lujo. Un proyecto de uso mixto con un Target y apartamentos está en construcción. Recientemente, la influyente familia Witkoff se convirtió en socia en el proyecto de uso mixto Ocean Terrace.
El desafío para los urbanistas sigue siendo lograr un equilibrio entre la demanda de recién llegados adinerados por condominios de lujo y la escasez de viviendas para los trabajadores que sostienen la vibrante industria hotelera de Miami Beach.
Photo illustration by Jock Fistick and Stephanie Redding | SFBJ
“Durante mucho tiempo, North Beach ha estado un poco subdesarrollada, especialmente si miras a Bal Harbour al norte y las playas al sur”, dijo Jaret Turkell, director gerente senior de Berkadia en Miami y ex residente de North Beach. “Pero ha ido emergiendo lentamente en los últimos tres a cinco años. Y ahora, con algunos megaproyectos, como Ocean Terrace y el Deauville, está entrando rápidamente por derecho propio como un destino principal en Miami Beach”.
Omar Morales, director de ventas de inversión en Berkadia, dijo que North Beach tiene un aire de vecindario con sus restaurantes, parques y un anfiteatro público que regularmente alberga conciertos. Berkadia actualmente está comercializando el sitio Crystal Beach de 0,4 hectáreas allí como una oportunidad de reurbanización, buscando alrededor de 100 millones de dólares.
Un cambio en la zonificación
Un catalizador importante para el cambio en North Beach ocurrió en 2017, cuando los votantes de la ciudad aprobaron el distrito de zonificación del Town Center, ubicado entre la calle 69 y la calle 72, desde Indian Creek Drive hasta Collins Avenue. Tom Mooney, director de planificación de Miami Beach, dijo que la zonificación creó la capacidad para que los desarrolladores agregaran lotes más grandes para construir edificios más altos, con mayor altura si proporcionan beneficios públicos. El condominio 72 Park es el primer edificio completado en ese distrito, pero hay más en la etapa de permisos, agregó.
A largo plazo, los líderes de la ciudad quieren ver una variedad de tipos de vivienda – desde lujo hasta vivienda laboral – en North Beach, dijo Mooney.
“Es un desafío, en los mercados financieros actuales y con los costos de materiales de construcción, poder subsidiar viviendas que no sean de lujo”, dijo. “Pero es un buen objetivo proporcionar más diversidad de viviendas para las personas que residen a tiempo completo en North Beach”.
Hay 13 nuevos desarrollos en North Beach, dijo la comisionada de la ciudad Tanya K. Bhatt, quien representa al vecindario. Ella está preocupada de que el desarrollo avance antes de que los líderes de la ciudad puedan abordar algunos de los desafíos de infraestructura en el vecindario, como el suministro de agua, los sistemas de aguas pluviales y el estacionamiento adecuado.
Ella dijo que la ciudad abordará la necesidad de vivienda asequible y laboral en el vecindario aprovechando los fondos de la Agencia de Reurbanización Comunitaria de North Beach (CRA), que debería recibir cientos de millones de dólares de nuevos proyectos en el área. Al menos el 10% de los ingresos de la CRA deben apoyar viviendas asequibles y laborales, dijo Bhatt. La CRA también podría renovar espacios comerciales para apoyar a los negocios locales.
“North Beach es un vecindario increíble que es diferente de otras partes de Miami Beach”, dijo. “Se siente más como las antiguas ciudades costeras que South Beach. Tiene un ritmo menos frenético y, si quieres un club nocturno, está a solo un par de millas de distancia”.
Nuevos condominios en camino
El condominio de 22 pisos 72 Park fue el primer condominio de North Beach completado bajo la nueva zonificación que permite alquileres a corto plazo. Lefferts tiene tres edificios más en fila dentro de pocas cuadras entre sí.
Desde la terraza de la azotea en 72 Park, el fundador de Lefferts, Mendy Chudaitov, señala lo que lo trajo de Nueva York a North Beach. El North Shore Park & Youth Center, al otro lado de la calle, ofrece todo tipo de actividades deportivas que se extienden hasta la noche. El bandshell público está a poca distancia a pie. La playa está a solo unas cuadras al este, y hay una vista de la Bahía de Biscayne al oeste. Tiene programada una steakhouse del chef Carlo Mirachi para la planta baja.
The residents-only, private rooftop at 72 Park features a sun deck, dining areas, grills, and panoramic views of the Atlantic ocean and Miami skyline.
El vecindario está lleno de edificios bajos que podrían ser reurbanizados bajo la nueva zonificación del Town Center.
“¿Dónde más puedes obtener todo esto por menos de un millón de dólares?”, preguntó Chudaitov, quien vendió unidades de condominio en 72 Park desde alrededor de 700.000 dólares.
Planea comenzar la construcción del vecino Palma en 60 días, y las 126 unidades están vendidas en un 30%, dijo. También permitirá alquileres a corto plazo.
Chudaitov dijo que el modelo de alquiler a corto plazo funciona muy bien para North Beach porque los propietarios de los condominios tienen la flexibilidad de alquilar sus unidades y el personal del edificio las administrará mientras estén fuera. Miami Beach es conocida por los residentes estacionales que pueden venir principalmente en invierno y pasar los meses calurosos de verano en otro lugar.
Para el tercer condominio de Lefferts en North Beach, 72 Carlyle, Chudaitov dijo que estará dirigido a residentes y no contará con alquileres a corto plazo. Las 134 unidades comenzarían en 1,6 millones de dólares. Dijo que podrían atraer a residentes de Miami Beach que vendan sus casas unifamiliares por una suma sustancial, pero que aún quieran un hogar en la ciudad a un precio que puedan pagar. Tiene un cuarto sitio de desarrollo en Indian Creek en el que está trabajando en los planes.
“Realmente disfruto creando una comunidad y el ambiente con un nuevo restaurante, no solo levantando otro edificio”, dijo. “El área circundante apenas comienza a prosperar, y continuará prosperando durante los próximos 10 a 20 años …. Tienes que ser visionario y estar dispuesto a asumir un riesgo”.
Lefferts está lejos de estar solo en visualizar el crecimiento de North Beach.
Constellation Group se asoció con Boschetti Group para comenzar la construcción de Ella Miami Beach, un condominio de 103 unidades con alquileres a corto plazo. Eduardo Otaola, CEO de Constellation Group, dijo que está vendido en un 65% y a 18 meses de completarse.
Ella Miami Beach is a 103-unit condominium with short-term rentals that's being developed by Constellation Group and Boschetti Group.
La zonificación del Town Center de North Beach, con un proceso de aprobación acelerado y alquileres a corto plazo, lo trajo al vecindario, dijo.
“Miami Beach normalmente es muy difícil con las licencias y aprobaciones de alquileres a corto plazo, así que tener un proyecto de alquiler a corto plazo tan cerca de la playa en un área sin mucha competencia fue muy atractivo para nosotros”, dijo Otaola. “Muchos desarrollos en North Beach están abriendo oportunidades para recién llegados y para que los residentes de Miami Beach continúen viviendo en Miami Beach, pero no necesariamente en South Beach o Mid Beach”.
El único desafío de construir en North Beach es que un desarrollador necesita reunir varios edificios vecinos o comprar y disolver un complejo de condominios, dijo Otaola. El alto costo de hacerlo ha dificultado construir viviendas laborales allí, razón por la cual más desarrolladores se inclinan hacia los condominios, dijo.
El Deauville volverá a levantarse
De las cenizas del demolido Deauville, Terra se asociará con sus antiguos propietarios, la familia Meruelo, para completar un proyecto de lujo.
Rendering of future Deauville in Miami Beach.
La ciudad aprobó una densidad para 150 habitaciones de hotel y 120 condominios, y los desarrolladores están finalizando los planes de diseño. David Martin, CEO de Terra, dijo que el hotel tendría un diseño moderno de mediados de siglo que rendiría homenaje al Deauville original, aunque no sería una réplica del histórico hotel.
No solo el hotel y el condominio crearían empleos, sino que se espera que sus impuestos a la propiedad generen 300 millones de dólares a lo largo del tiempo para la CRA de North Beach, dijo Martin.
Terra estuvo a la vanguardia del impulso de desarrollo en North Beach en 2020, cuando completó el condominio frente al mar Eighty Seven Park.
“Miami Beach es un destino increíble, pero también tiene escasez [de sitios de desarrollo]”, dijo Martin. “Cuando tienes un vecindario con un gran entorno, comodidades, infraestructura y escasez con mayores barreras de entrada, será buscado por la comunidad inmobiliaria”.
Espera nombrar un socio hotelero para el hotel y los condominios, que atraerán a los jubilados que buscan vender sus mansiones y mudarse a condominios de alta gama.
Martin dijo que el hotel en el nuevo Deauville será un motor económico para las empresas en North Beach, y está trabajando en un diseño amigable para los peatones con árboles de sombra para mejorar su accesibilidad a pie.
“Nuestro objetivo es hacer de este un distrito muy transitable y conectar el Deauville con el centro comunitario”, dijo. “North Beach se dirige en una gran dirección y será definido por esta era”.
Las mejoras públicas son clave
Miami Beach es famosa por sus playas y recreación, por lo que no sorprende que la ciudad esté realizando importantes inversiones en North Beach para mejorar esa experiencia.
Su presupuesto de 53,8 millones de dólares para el Complejo Comunitario de la calle 72 financiará una piscina olímpica, una biblioteca/centro de medios, un gimnasio con pista de atletismo y un estacionamiento. La ciudad también está renovando el North Beach Oceanside Park.
También hay mejoras de parques y de accesibilidad peatonal financiadas privadamente alrededor de la calle 74 y Collins Avenue. El desarrollador de Ocean Terrace, una sociedad entre Alex Blavatnik y el Witkoff Group, debe completar las mejoras del parque antes de poder avanzar con su proyecto de uso mixto, que incluiría un hotel, un condominio y un hotel histórico renovado. Alex Witkoff, CEO de Witkoff Group e hijo de Steven Witkoff, enviado especial del presidente Donald Trump para Medio Oriente, no pudo ser contactado para comentar sobre Ocean Terrace.
Turkell, de Berkadia, dijo que Ocean Terrace será una experiencia maravillosa una vez completado porque la calle costera solo será accesible para peatones, lo que la diferencia de Ocean Drive en South Beach.
“North Beach está recibiendo miles de millones en inversiones y será uno de los destinos principales en Miami Beach en los próximos cinco años”, dijo.
