EL DILEMA DE LOS CONDOMINIOS

Las mejoras y renovaciones hacen que los costos de la asociación sean más altos y empujan a los propietarios a vender

La realidad posterior al colapso de las Torres Champlain Sur en Surfside está afectando a los propietarios de unidades de condominio en edificios antiguos en el sur de Florida donde más duele: sus carteras.

Poseer condominios más antiguos se ha vuelto bastante caro, especialmente en áreas costeras con mayores riesgos climáticos y más desgaste en los edificios. Esto podría crear oportunidades para que los inversores compren condominios con descuento para su rediseño. Sin embargo, una reciente sentencia judicial ha hecho que las terminaciones de condominios sean mucho más difíciles.

“No fue suficiente que tuviéramos probablemente el mayor desastre de condominios con Surfside. El impacto de todos estos cambios legislativos potencialmente dejará a muchas personas sin hogar; tendrán que dejar sus condominios”, dijo la alcaldesa de Sunny Isles Beach, Larisa Svechin. “Esto va a explotar, comenzando con el sur de Florida, y se moverá hacia la costa”.

Han pasado poco más de tres años desde el mortal colapso en Surfside. Y la legislación estatal ahora exige inspecciones más exhaustivas para la mayoría de los edificios que tienen al menos 30 años de antigüedad para fines de este año. Además, las asociaciones de condominios deben completar estudios de reserva de integridad estructural (SIRS) y ya no pueden renunciar a establecer reservas financieras para reparaciones futuras a partir del 31 de diciembre.

Los expertos dicen que muchos edificios están atrasados en las reparaciones, y ponerse al día será costoso. Eso ha llevado a aumentos dramáticos en las tarifas de la asociación y evaluaciones especiales asombrosas, por lo que muchos propietarios quieren salir.

Acumulación de condominios se avecina en todo el sur de Florida

Según el informe del primer trimestre de la corredora ISG World, las publicaciones de unidades de condominio en el sur de Florida se duplicaron, año tras año, a 18,704, con el 78% de ellos con al menos 40 años de antigüedad.

Pero el CEO de ISG, Craig Studnicky, dijo que la gran mayoría de los compradores de condominios ahora buscan edificios más nuevos para evitar los dolores de cabeza de las evaluaciones especiales y los aumentos de tarifas. A los prestamistas también les preocupa la estabilidad financiera de las asociaciones de condominios y es posible que no aprueben préstamos para la compra en esos edificios.

“Olvídalo; los compradores no quieren lo más antiguo”, dijo Studnicky. “Se sienten incómodos mudándose a edificios más antiguos ahora”.

Florida tiene más de 1.5 millones de unidades de condominio individuales, y casi dos tercios de ellas tienen al menos 30 años de antigüedad. Aproximadamente la mitad de esas unidades están en el sur de Florida.

Esta pasada temporada de invierno, típicamente la mejor época para las ventas de condominios, fue la más lenta en el sur de Florida desde la Gran Recesión en 2008, dijo Peter Zalewski, jefe de Condo Vultures, quien ha seguido el mercado de condominios durante décadas.

Para los inversores, la regla general es que el alquiler mensual sea igual al 1% del precio de compra para generar un rendimiento decente. Pero si se agrega una gran evaluación especial y tarifas de asociación para condominios más antiguos, ese objetivo es difícil de lograr, dijo Zalewski. La única solución es que los vendedores bajen sus precios.

“Mucha gente en edificios más antiguos está en negación”, dijo. “Muchos edificios más antiguos necesitan una disminución del 20%, 30% o incluso 50% en el valor para igualar los alquileres del mercado. Entonces, ¿por qué comprarlo con las evaluaciones especiales y el seguro cuando puedes alquilarlo por menos?”

El aumento de los costos afecta a los condominios más antiguos del sur de Florida

Muchos condominios más antiguos están muy sub-reservados, por lo que están a punto de sufrir un shock, dijo Greg Batista, jefe de G. Batista Engineering & Construction, con sede en Fort Lauderdale. Él espera ver mucho trabajo de restauración en los próximos años.

Por ejemplo, si la vida útil de un techo es de cinco años más y las reparaciones costarán $2 millones, la asociación debe recaudar una quinta parte de ese costo anualmente para prepararse para el trabajo, dijo.

Pero algunos edificios requerirán reparaciones inmediatas para pasar su proceso de recertificación de 30 o 40 años, agregó Batista.

“Las personas que se verán más afectadas son aquellas que viven con ingresos fijos como el Seguro Social”, dijo. “Compraron sus unidades hace 20 o 30 años, y las tarifas están alcanzándolos”.

El nuevo presupuesto del estado incluye $30 millones en fondos para ayudar a las asociaciones de condominios en todo el estado a hacer que las estructuras sean menos vulnerables a los daños por tormentas. Dada la gran necesidad, ese dinero es solo una gota en el balde.

Los elementos más caros para que los condominios reserven son las reparaciones estructurales exteriores, que a menudo cuestan millones de dólares, dijo Doug Weinstein, vicepresidente senior de operaciones en la oficina de Dania Beach de AKAM. Administra 60 asociaciones de condominios locales, y algunas han reservado adecuadamente para esas reparaciones, pero muchas no lo han hecho.

“Desde el colapso de Surfside, los ingenieros han sido mucho más críticos con los edificios”, dijo. “Hay una escasez de empresas de ingeniería y contratistas calificados para realizar el trabajo de restauración real. Eso, por supuesto, aumentará los precios”.

Otro impulsor de las tarifas de mantenimiento son las primas de seguros, que se han disparado entre un 40% y un 100% en los últimos años, agregó.

Oscar Seikaly, CEO de NSI Insurance Group, con sede en Miami Lakes, dijo que los costos de seguros para las asociaciones de condominios han aumentado drásticamente desde la tragedia de Surfside porque los prestamistas quieren que las asociaciones aseguren el costo total de reemplazar un edificio. Además, los proveedores de seguros buscan limitar su exposición a edificios costeros en el sur de Florida, y cada vez les resulta más difícil calcular el riesgo debido al calentamiento global y las tormentas más fuertes.

“Las compañías de seguros no están haciendo fila para asegurar edificios de los años 60 porque es probable que los residentes no hicieron lo que debían para mantenerlos actualizados”, dijo Seikaly. “La única compañía dispuesta a asegurarlos les cobraría mucho y tendría deducibles muy altos”.

En 2021, los deducibles para una asociación de condominios del sur de Florida rondaban los $300,000, pero ahora son de alrededor de $3 millones, dijo. Esa prima a menudo se recauda de las reservas de la asociación, o mediante una evaluación especial a los propietarios de las unidades. Y la compañía de seguros no pagará su parte del reclamo hasta que la asociación pague el deducible.

“En el momento en que haya actividad de tormentas, verás que muchos de estos problemas saldrán a la luz”, dijo Seikaly. “Los edificios podrían permanecer dañados por más tiempo después de las tormentas”.

Los vecindarios del sur de Florida con condominios más antiguos enfrentan dificultades comunitarias

Es difícil aconsejar a los inversores que compren unidades de condominio en edificios más antiguos cerca de la playa, porque con todas las tarifas adicionales y evaluaciones especiales, los rendimientos a menudo no cuadran, dijo Alex Algarin, un agente de Compass en Miami Beach.

Los edificios que tendrán dificultades con los costos más altos son los condominios boutique con menos unidades, dijo, ya que es más difícil repartir esos costos entre docenas de propietarios, en lugar de cientos.

“Nunca dirigiría a alguien a comprar en un edificio más antiguo, a menos que tenga bolsillos profundos”, dijo Algarin.

La tendencia acelerará la gentrificación de Miami Beach, ya que aquellos que no pueden permitirse los costos del condominio se verán obligados a vender y mudarse. Es una gran oportunidad para que los compradores con mucho dinero en efectivo adquieran unidades más antiguas con descuento, pero Miami Beach podría perder a muchos de sus residentes de clase media, dijo.

“Esto cambia el perfil de las personas que caminan por Miami Beach”, dijo Algarin. “La barrera de entrada en Miami Beach sigue subiendo”.

Muchos propietarios de condominios más antiguos están bajando sus precios para evitar pagar grandes evaluaciones, algunas de ellas de seis cifras, dijo Greg Main-Baillie, director ejecutivo de gestión de proyectos y servicios de desarrollo inmobiliario en toda Florida para Colliers. Ha visto valores reducidos a la mitad en algunos condominios debido a las evaluaciones inminentes.

“Estamos viendo la primera ola de edificios siendo golpeados con estas evaluaciones, y están empezando a asustarse”, dijo Main-Baillie.

Es probable que haya una mayor demanda de compradores para condominios más antiguos en vecindarios atractivos como el centro de Miami, Coconut Grove y Coral Gables porque más compradores planean vivir realmente en las unidades, dijo Ron Shuffield, presidente y CEO de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty en Miami. Muchos compradores entienden que la compensación por comprar un condominio más antiguo a un precio más bajo es que las tarifas para reparaciones serán más altas.

“Hay muchos condominios más antiguos que están maravillosamente construidos y gestionados”, dijo. “No vas a derribar todos los edificios en Miami que se construyeron hace 50 años”.

Aun así, habrá un gran número de fracasos de asociaciones de condominios en edificios donde los residentes simplemente no pueden permitirse las evaluaciones especiales y tarifas más altas, dijo el abogado inmobiliario Joseph M. Hernández, socio de Bilzin Sumberg en Miami. Algunas asociaciones podrían tener un receptor designado para decidir cómo resolver la situación.

“Los edificios son funcionalmente obsoletos y los costos para preservar los edificios están aumentando, mientras que el valor de las unidades disminuye”, dijo. “En los próximos cinco, 10 o 15 años, la mayoría de esos proyectos más antiguos desaparecerán y habrá un tremendo desplazamiento de personas que viven en áreas costeras”.

Programa ofrece a los propietarios de condominios del sur de Florida una estrategia de salida

Cuando el estado aprobó sus reglas de asociación de condominios, muchos expertos predijeron que llevaría a más terminaciones de condominios, con desarrolladores comprando a propietarios de unidades sin dinero en efectivo y rediseñando los sitios. Sin embargo, una sentencia judicial ha puesto un freno a muchos de esos planes.

El 13 de marzo, el Tribunal de Apelaciones del 3er Distrito en Miami dictaminó que una afiliada de Two Roads Development, con sede en Miami, no podía terminar el condominio Biscayne 21 en Edgewater porque no logró obtener la aprobación unánime de los propietarios de unidades. Siete propietarios en el edificio de 191 unidades presentaron una demanda oponiéndose a la terminación después de que el desarrollador comprara el resto.

Aunque esta sentencia está en apelación y no se aplica a las asociaciones que nunca requirieron consentimiento unánime, ha tenido un efecto paralizante en los acuerdos de terminación. Aun así, la mayoría de las asociaciones de condominios requieren al menos un 95% de aprobación.

Hernández dijo que muchos desarrolladores le dicen que no intentarán una compra de condominios y terminación debido a la amenaza de litigios por parte de un pequeño número de opositores.

“La verdadera parte triste es que cuando más necesitamos que las terminaciones funcionen de manera eficiente, tenemos una decisión legal que está poniendo un gran obstáculo frente a ellas”, dijo.

Es un gran desafío poner a todos los propietarios de condominios en la misma página, ya que estas son personas con diferentes niveles de sofisticación y riqueza, dijo Ellen Buckley, CEO de Prospera Real Estate Collective, con sede en Miami. En algunos casos, los desarrolladores compran condominios uno por uno hasta obtener suficiente propiedad para controlar la asociación. Pero Buckley ve esa estrategia como demasiado arriesgada ahora. Ningún desarrollador quiere quedar atrapado pagando el mantenimiento de condominios sin perspectivas de rediseño a corto plazo.

Ella cree que la presión financiera eventualmente convencerá a los propietarios de unidades de vender.

Aunque a menudo tiene sentido financiero vender una unidad más antigua a un desarrollador por encima de su valor de mercado, algunos residentes mayores no están motivados por el dinero y quieren quedarse, dijo Henry Pino, CEO de Alta Development, con sede en Miami.

Es por eso que desarrolló un programa que ofrece a algunos residentes una unidad de tamaño comparable en su nuevo edificio, en lugar de un pago en efectivo. Espera que eso satisfaga a los posibles opositores en áreas como Brickell.

Una asociación de condominios con la que está hablando tenía una evaluación especial de $10 millones para solo 66 unidades.

“Esta tormenta está comenzando a ocurrir ahora”, dijo Pino.

Fuente: https://www.bizjournals.com/southflorida/news/2024/07/11/south-florida-condo-law-surfside-cost.html